近日，全球顶尖另类资产管理巨头黑石集团出售弗吉尼亚州三处数据中心资产的举动引发市场关注。
今年6月底，黑石以35亿美元出售了弗吉尼亚州三处数据中心资产。几天后，黑石集团再度释放信号：当地时间7月2日，黑石旗下的数据中心运营商QTS正式决定放弃参与弗吉尼亚州大型数据中心项目。
作为管理着1.3万亿美元资产的资管巨头，黑石集团曾自称全球最大数据中心提供商。回溯黑石集团的投资历程，可以发现它在数据中心领域频频落子。然而，这两大决定仅间隔数日，不禁让外界猜测黑石集团在AI基础设施投资策略上出现了急剧转向。
在经历上半年AI“卖铲人”主导的极致行情之后，AI产业链的基础设施板块正显现出资金拥挤特征，而部分科技巨头也开始出售闲置算力。这使投资者开始担忧，支撑本轮AI牛市的“算力永远短缺”“资本开支只增不减”等核心假设是否正在发生动摇。
在这种情况下，黑石集团紧急撤出美国AI数据中心建设，打的是什么算盘？这家近年来已跃升为全球最大数据中心投资者之一的巨头，其重金押注AI的深层逻辑是否已经转向？
图片来源：视觉中国
在抛售北弗吉尼亚州三处数据中心资产后，黑石又放弃了数据中心在建项目。这项原拟投资逾1000亿美元、有望打造全球最大科技走廊的宏大计划就此终止。
6月底，全球最大的云和运营商中立数据中心平台Digital Realty Trust Inc.宣布，已同意以35亿美元的总对价收购黑石集团(BX.US)旗下基金持有的三个北弗吉尼亚超大规模数据中心的多数股权。
近年来，随着华尔街资本大举布局数据中心，海量资金涌入北弗吉尼亚。这里是美国规模最大的数据中心聚集地，业内也将其称作“数据中心走廊”。而黑石旗下的数据中心运营商QTS参与的大型数据中心项目同样位于弗吉尼亚州。据介绍，“数字门户”项目位于弗吉尼亚州威廉王子县，占地2100英亩。原计划建设37栋数据中心建筑，总面积达2200万平方英尺，相当于纽约中央公园面积的两倍还多，建成后将成为全球最大的数据中心园区。
愿景虽好，但建设之路可谓“命运多舛”。项目规划用地属于限制开发的保护用地，所以项目自规划之初就遭到当地居民强烈反对，各类诉讼让工程长期停滞。该项目也曾引发激烈且旷日持久的公开听证会，其中决定地块用地性质转换的分区听证会存在程序疏漏：两次登报公示的间隔未达到法规规定的六天最低时限，这一行政失误重创开发进程并引发了后续诉讼。
美国民调机构的民意调查显示，七成美国人反对在自家周边建设用于AI的数据中心，其中48%表示强烈反对，仅有略多于四分之一的人支持这些项目。反对者给出的理由包括数据中心过度使用水和能源等资源，造成环境污染，以及影响当地生活质量。
或是因为疲于应对频繁的诉讼，“数字门户”项目的开发商之一Compass Datacenters公司已在今年5月宣布退出项目。当时该公司总裁发声明称，接连不断的司法纠纷、层层叠加的监管壁垒，已经彻底堵死了可行的推进路径。就在Compass退出后不久，项目唯一的开发商QTS也在7月2日正式退出。
黑石一边出售存量资产，一边放弃增量项目。这引发外界猜测：黑石正在主动为AI数据中心敞口“降温”，在AI投资上转向。
复旦发展研究院金融研究中心主任孙立坚在接受21世纪经济报道记者采访时表示，黑石这次出售弗吉尼亚州的三处数据中心，不能简单看作投资失败后的被迫退出，更像是一次在高位成功套现的经典操作。这背后不仅反映了黑石在AI基础设施领域深耕二十年的独特商业模式，也揭示了当前AI热潮中算力生态与现实营商环境之间的深刻矛盾。
孙立坚认为，黑石集团这次从弗吉尼亚退出，导火索并非商业判断失误，而是当地营商环境和民意发生了剧烈变化。弗吉尼亚州曾凭借优厚的税收政策和能源配套，吸引了大量数据中心集聚，一度有望成为“世界数据中心之都”。但随着数据中心密集落地，一些此前被忽视的负面效应集中爆发。
在AI产业创新专家、引力场实验室发起人钱文颖看来，黑石集团退出数据中心项目出于多方面原因。她向21世纪经济报道记者分析称，首先是法律纠纷与社区层面的压力。反对群体抓住审批流程漏洞，直接推翻土地规划，成为项目停滞的最直接诱因。其次，电力供给也存在硬性瓶颈。北弗吉尼亚聚集大量数据中心，区域电网负荷趋于饱和。AI机房耗电量远高于传统互联网数据中心（IDC），这类大型园区往往要求开发商自费扩建变电站、输电线路，前期投入规模巨大。再者，持续高利率抬升融资成本，机电、液冷相关设备价格上涨，合作方退出后联合开发带来的成本分摊优势消失。
孙立坚表示，“数字门户”项目的操盘方式，尽显黑石娴熟的资本运作功底。“在完成项目闭环、确保资产处于最佳状态后，黑石选择在市场对AI算力资产仍有极高热情时，以高价整体出售，成功将潜在的运营风险和法律诉讼风险转移给了接盘方。”孙立坚分析称，这并非对AI数据中心赛道的看空，恰恰相反，正是对该赛道长期价值的笃定，才让他们有底气精雕细琢后在高点退出，将收益最大化。这与黑石在其他领域“低买高卖”的财务投资逻辑一脉相承，但更具耐心，也更显功力。
近期，市场上关于人工智能算力是否步入过剩阶段的议论不断。
“市场的担忧有现实依据，现在核心矛盾主要是资金投入、硬件采购、算力投产三者之间存在较长的时间差。”钱文颖分析称，科技巨头的大部分资本开支计划正集中流向AI基建领域，但目前，落地环节障碍仍较多。她举例称，电网扩容、环评、社区协商不断延期，可能导致很多规划新增的算力项目无法按期完工。变压器、服务器零部件供货周期拉长，还经常出现设备采购完毕，但机房土建、电力配套尚未完工的情况。这些科技巨头财报披露的资本开支包含大量设备预付款，资金账面先行支出，真正形成可供使用的算力普遍滞后1到2年，容易造成市场预期偏差。
孙立坚则认为，当前AI行业的一个核心风险在于，股市的估值跑在了前面，而应用场景和客户体验并未跟上。许多企业购买了算力服务，却发现实际效果不达预期，导致需求端开始萎缩，一些巨头甚至开始削减支出或出售过剩算力。
即便如此，钱文颖认为还是要客观分析AI投资的情况，因为现在的主要问题是建设交付效率不足，算力长期扩张趋势还没发生改变。至于后续AI算力的供需情况还有待观察，要看算力建成投产之后下游客户付费需求增速是否达到供给扩张速度。
基于此，钱文颖认为，黑石此次撤退并不代表其撤离数据中心领域，仅是主动规避这一超大规模项目的过高风险。事实上，黑石在叫停部分数据中心项目的同时，仍在亚太、欧洲持续推进算力园区布局，可见其只是在调整项目遴选门槛，长期而言并未看淡算力赛道的价值。
回溯黑石的投资历程，不难发现，AI赛道始终是其坚定不移的加码方向。2021年，黑石收购数据中心运营商QTS；2024年，黑石集团又收购了澳大利亚算力服务商AirTrunk；今年5月，黑石旗下专门收购数据中心的公司——黑石数字基础设施信托完成IPO。
黑石全球联席首席投资官Ken Caplan曾表示，人工智能由数据驱动，2010年至2025年，生成、消耗和存储的数据量增长超过100倍。所有这些数据都需要存储空间，从而推动了市场对数据中心的巨大需求。
“黑石在数据中心领域的布局，从一开始就带有鲜明的‘耐心资本’特征，眼光放得非常长远。早在二十年前，当大多数人还看不到算力未来的价值时，黑石就已经开始锁定关键资源。”孙立坚表示，黑石通常会签下长达二十年的长期合同，从而在土地成本、能源价格上形成巨大优势。这种前瞻性的锁定，使得黑石在面对当前的全球能源价格波动时，几乎不受影响，成本结构极其稳固。
而且，黑石在AI领域的投资选择了一条看似“冷门”但更稳的赛道。孙立坚称，在AI的热潮中，黑石没有去追逐AI应用端的热闹，例如开发大模型或面向消费者的产品，而是专注做算力基础设施的服务商，选择为那些站在风口浪尖的科技巨头提供必不可少的算力“水电煤”。这是因为黑石深知，无论AI应用如何演变，背后对强大算力的支撑需求只会越来越迫切。
在黑石的战略布局中，各大企业各司其职，构建起完整的数据中心产业链：其旗下的QTS是领先的数据中心运营商，专注于高安全性和超大规模的数据存储解决方案；黑石投资的CoreWeave专注于高性能计算（HPC）和AI云计算基础设施，为企业和研究机构提供强大算力；黑石的合作伙伴Digital Realty作为全球最大的数据中心房地产投资信托基金（REIT）之一，管理全球范围的数据中心资产，为云计算和数字企业提供基础设施支持。
钱文颖表示，黑石的投资资源基本集中在算力基础设施领域，属于选择性布局思路，投资偏好倾向于能够产生长期合同现金流、便于开展资产证券化退出的标的，“整体来看，黑石长期看好AI催生的算力增量，但不会为市场过热的远期预期盲目投入资金。”
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责任编辑：江钰涵
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